Der Gast als Hoteleigentümer mit „Buy-to-let“

Für die investitionsintensive Hotellerie werden klassische Finanzierungen immer problematischer. Die Suche nach alternativen Modellen wird deshalb intensiviert. Eines davon heißt „Buy-to-let“. Darunter versteht man gemischte Hotelprojekte, die im angelsächsischen Raum sehr verbreitet sind. Während dieses Finanzierungsmodell dort regelrecht boomt, ist es in Mitteleuropa noch wenig verbreitet.

Best-Practice „AlpenParks Hotels“

In Österreich hat die Prodinger Gruppe mit den AlpenParks Hotels ein derartiges Konzept entwickelt, das jetzt laut Stefan Rohrmoser (GF Prodinger Steuerberatung) als „Best Practice Modell“ und Basis für weitere Angebote dient. In der Tourismuswirtschaft bedeutet „Buy-to-let“, dass Hotelzimmer oder -appartements mit der Absicht von einem Investor (=Käufer) erworben werden, sie (bei Nichtnutzung durch den Investor) an einen bestehenden oder angeschlossenen Hotelbetrieb zu vermieten. Dem Hotelbetreiber dienen die Einnahmen vor allem als Eigenkapital und als Hebel für eine Hotelfinanzierung.

Im Gegensatz zu diversen Time-Sharing-Modellen wird bei „Buy-to-let“ der Investor Eigentümer des Zimmers/Appartements oder Gesellschafter am Projekt. Es besteht für ihn jederzeit die Möglichkeit des Verkaufs, ohne andere fragen zu müssen. Über das Hotel kann der Investor wie der ein Hotelgast sein Zimmer buchen und selber nutzen. Die Investoren haben keine Schlüsselhoheit. Sein Eigentum und damit seine Investition sind im Grundbuch eingetragen und wie jedes Wohnungseigentum abgesichert, veräußerbar und belastbar (z.B. für Hypothekarkredite).

Ideal für Zweisaisondestinationen und gegen „kalte Betten“

Laut Prodinger gibt es gerade in Zweisaisondestinationen Umstände, welche für „Buy-to-let“-Modelle sprechen: Meist gibt es in solchen Gegenden viele, teilweise schon in die Jahre gekommene Hotelbetriebe, bei denen Erneuerungen, Erweiterungen, etc. anstehen, aber wirtschaftlich kaum finanzierbar sind. Hinzu herrscht in diesen Destinationen eine große Nachfrage nach Ferienhäusern und -wohnungen sowie Freizeitwohnsitzen. Wenn neue Freizeitwohnsitze nicht möglich (z.B. weil Quoten bereits ausgeschöpft) oder nicht gewünscht sind (zur Verhinderung „kalter Betten“), könnte hier das „Buy-to-let-Modell“ eine für alle Seiten befriedigende Lösung sein.
Die gekauften Appartements oder Zimmer der Investoren gliedern sich bei „Buy-to-let“ in den strukturierten Beherbergungsbetrieb ein. Es handelt sich dabei ausschließlich um „warme Betten“. Die Einheiten dienen primär der Drittvermietung, womit die Interessen von Immobilieninvestoren, der Gemeindevertreter und der Betreiber erfolgreich zusammengeführt wurden. Ebenso konnte die Errichtung von leerstehenden Zweitwohnungen dadurch verhindert werden.

Eigenkapitalquote liegt klar über dem Branchendurchschnitt

Ein weiterer Vorteil: Die Finanzierungsart steht auf einem stabilen betriebswirtschaftlichen Fundament und weist eine über dem Branchenschnitt liegende hohe Eigenkapitalquote auf, die sich für die kommenden finanzrechtlichen Bestimmungen positiv auswirkt. Gewinne aus dem Verkauf der Einheiten können vom Betreiber zur Schaffung von Infrastruktur im Hotel wie Restauranterweiterung, Wellness oder Rezeption verwendet werden und verbleiben im Projekt.

Gesamtwirtschaftlich gesehen sorgt das anhaltende Problem der niedrigen Zinsen und der Eurounsicherheit für eine kräftige Nachfrage nach derartigen Modellen. Der Erwerb von Immobilien gilt als gute Strategie zur Diversifizierung. Während früher die Nachfrage aus den bereits mit dem Modell vertrauten Ländern wie Niederlande und UK kam, wollen heute hauptsächlich Investoren aus Deutschland und Österreich hier ihr Geld gut anlegen. Die Renditenerwartungen liegen bei ca. 4,5 bis 5,5 Prozent, bezogen auf das Gesamtinvestment.

Bei Prodinger geht man laut Stefan Rohrmoser davon aus, dass derartige „Buy-to-let“-Modelle leichter zu finanzieren sind als reine Tourismus-und Hotelprojekte, da für die Finanzinstitute im Rahmen der Wohnungseigentumsbegründung die grundbücherliche, alternative Besicherung (Wohnen) mehr Sicherheit bietet. Dabei muss jedoch immer im Vordergrund stehen, dass auch für die Zukunft ein nachhaltig funktionierender Hotelbetrieb gesichert ist.