zur GruppeDer Gast als Hoteleigentümer mit ,,Buy-to-let“ – Wellhotel
Neues Modell für die Hotel-Finanzierung – „Buy-to-let“ verbindet die Interessen von Investoren, Hotelbetreibern und Tourismus-Destinationen. In Österreich hat die Prodinger Gruppe mit den AlpenParks Hotels ein derartiges Konzept entwickelt.
Für die investitionsintensive Hotellerie werden klassische Finanzierungen immer problematischer. Die Suche nach alternativen Modellen wird deshalb intensiviert. Eines davon heißt „Buy-to-let“. Darunter versteht man gemischte Hotelprojekte, die im angelsächsischen Raum sehr verbreitet sind. Während dieses Finanzierungsmodell dort regelrecht boomt, ist es in Mitteleuropa noch wenig verbreitet.
Best Practice AlpenParks Hotels
Die Prodinger Gruppe hat mit den AlpenParks Hotels ein derartiges Konzept entwickelt, das laut Stefan Rohrmoser (GF Prodinger Steuerberatung) als Best Practice Modell und Basis für weitere Angebote dient.In der Tourismuswirtschaft bedeutet „Buy-to-let“, dass Hotelzimmer oder -appartements mit der Absicht von einem Investor (= Käufer) erworben werden, sie (bei Nichtnutzung durch den Investor) an einen bestehenden oder angeschlossenen Hotelbetrieb zu vermieten. Dem Hotelbetreiber dienen die Einnahmen vor allem als Eigenkapital und als Hebel für eine Hotelfinanzierung.
„Im Gegensatz zu diversen Timesharing-Modellen wird bei ,Buy-to-let´ der Investor Eigentümer des Zimmers / Appartements oder Gesellschafter am Projekt“, sagt Thomas Reisenzahn von der Prodinger Tourismusberatung.
Es besteht für den Investor jederzeit die Möglichkeit des Verkaufs, ohne andere fragen zu müssen. Über das Hotel kann er wie ein Hotelgast sein Zimmer buchen und nutzen. Der Investor hat keine Schlüsselhoheit. Seine Investition ist im Grundbuch eingetragen und wie jedes Wohnungseigentum abgesichert, veräußerbar und belastbar.
Ideal für Zweisaisondestinationen und gegen „kalte Betten“
Laut Prodinger gibt es gerade in Zweisaisondestinationen Umstände, welche für „Buy-to-let“-Modelle sprechen: Meist gibt es in solchen Gegenden viele, teilweise schon in die Jahre gekommene Hotelbetriebe, bei denen Erneuerungen etc. anstehen, aber wirtschaftlich kaum finanzierbar sind. Außerdem herrscht in diesen Destinationen eine große Nachfrage nach Ferienwohnungen sowie Freizeitwohnsitzen. Wenn diese nicht möglich oder nicht gewünscht sind (zur Verhinderung „kalter Betten“), könnte hier das „Buy-to-let-Modell“ eine befriedigende Lösung sein.
Die gekauften Appartements oder Zimmer der Investoren gliedern sich bei „Buy-to-let“ in den strukturierten Beherbergungsbetrieb ein. Es handelt sich dabei ausschließlich um „warme Betten“. Die Einheiten dienen primär der Drittvermietung. Ebenso kann die Errichtung von leerstehenden Zweitwohnungen verhindert werden.
Eigenkapitalquote klar über dem Branchendurchschnitt
Ein weiterer Vorteil: Die Finanzierungsart steht auf einem stabilen betriebswirtschaftlichen Fundament und weist eine über dem Branchenschnitt liegende hohe Eigenkapitalquote auf. Gewinne aus dem Verkauf der Einheiten können vom Betreiber zur Schaffung von Infrastruktur im Hotel verwendet werden und verbleiben im Projekt.
Die Renditenerwartungen beim „Buy-to-let-Modell“ für Investoren liegen bei ca. 4,5 bis 5,5 Prozent, bezogen aufs Gesamtinvestment.
