Rückblick Jahresforum Hotelimmobilie

Hotelimmobilie

„Disruptive Elemente und neue Ideen“

Beim 12. imh Jahresforum der Hotelimmobilie Ende Februar im Hotel Sacher in Wien ging es um „Disruptive Elemente und neue Ideen.“ Referenten aus der Beratungs-, Investment- und Hotelbranche traten aufs Podium. Darunter Thomas Reisenzahn von der Prodinger Beratungsgruppe, der ernüchternde Fakten präsentierte.

Für die eigentümergeführte Ferienhotellerie analysierte Prodinger den Markt in diesem Segment: „Der Wert der eigenen Hotelimmobilie wird von den Hoteliers häufig überschätzt. Sie neigen dazu, die erzielten Transaktionssummen von alpinen Wohn- und Freizeitimmobilien für die Wertschätzung heranzuziehen. Zwischen dem Marktwert von Liegenschaften mit der Widmung „Wohnen“, dem Verkehrswert und den Ertragswerten von Hotelbetrieben liegen oft beträchtliche Unterschiede. Angesichts steigender Investitionen und stagnierender Preise, die realistischerweise erzielt werden können, geht es nicht darum, immer mehr Leistungen anzubieten, sondern weniger, dafür bessere. Insbesondere kleine und mittlere Betriebe geraten an den Rand des rentabel Realisierbaren, wenn sie versuchen, Investitionen nicht mit den direkten Erträgen zu koppeln.“

Hoteliers und Immobilienentwickler sehen sich bei der Kapitalbeschaffung für die Umsetzung von Neu- oder Ausbauprojekten für klassische Hotels im Alpenraum in der Regel mit der weiteren Herausforderung konfrontiert, dass ohne hohen Eigenkapitalanteil die Projekte finanztechnisch nicht darstellbar sind. Dies ist darauf zurückzuführen, dass der Ertragswert eines Hotels im Alpenraum bei üblichen Marktpreisen und professionellem Management (Auslastung von 60%) im aktuellen Marktumfeld deutlich unter dessen Anlagekosten liegt bzw. der erzielbare Cash flow nicht für eine gänzliche Fremdkapitaltilgung ausreicht. Laut Prodinger sind weitere Herausforderungen der Zukunft in den Baukosten und bei den Pachtdeckungsquoten zu suchen. In den vergangenen Jahren sind die Baukosten jährlich zweistellig gewachsen. Man muss überhaupt froh sein, eine Baufirma erst zu finden.

Weiters sind in den Hotspot Destinationen die Verkehrswerte sehr hoch. Ferienimmobilien erzielen bei herkömmlichen Transaktionen oft astronomische Preise. In den meisten Fällen können Hotelbetriebe keine Umwidmung durchführen und sind auf Ertrags-Bewertungen angewiesen. Um Investitionsprojekte zu ermöglichen, muss also die Lücke zwischen Anlagekosten und Ertragswert entweder durch die Senkung der Anlagekosten oder durch Erhöhung des Ertragswertes geschlossen werden.
Laut einer Untersuchung von Prodinger stieg die Bettenzahl zwischen 2008 und 2016 allein in der 4/5-Sterne-Hotellerie um 26 Prozent. Im selben Zeitraum erhöhten sich die Nächtigungen um zehn Prozent. Die Auslastung in dieser Kategorie konnte nur geringfügig um knapp zwei Prozentpunkte auf 54,6 Prozent erhöht werden. 2016 hat sich der GOP (Gross Operating Profit in % vom Betriebsergebnis, Umsatz – betriebsbedingten Aufwand) gegenüber dem Vorjahr um einen Prozentpunkt reduziert und liegt nun bei 22 Prozent. Obwohl es 2016 einen realen Umsatz-Zuwachs von 3,6 Prozent gab, kam es im ersten Halbjahr 2017 zu einem Rückgang um – 0,7 Prozent. Die Preise von 2006 konnten bis dato nicht erzielt werden.

 

Ähnliche Beiträge