Hotelimmobilien: MARKT KÜHLT AB

Hoteliminobilien:
MARKT KÜHLT ABNachdem über Jahre horrende Summen für Immobilien in
der Stadthotellerie investiert wurden, beruhigt sich diese
Entwicklung seit einem halben Jahr.

Beim 12. imh Jahresforum Hotelimmobilie Ende Februar in Wien ging
es um „Disruptive Elemente und
neue Ideen“. Experten aus der Bera-
tungs-, Investment- und Hotelbranche traten
aufs Podium und lieferten spannende Fakten.
Darunter Michael Widmann von PKF-hotel-
experts, der gleich mit ernüchternden Fakten
die Veranstaltung eröffnete. „Seit Sommer
2017 kühlt sich der Markt bei Hotelimmobilien etwas ab.“ Laut Widmann sind die Herausforderungen der Zukunft in den Baukosten
und bei den Pachtdeckungsquoten zu suchen.
„In den vergangenen Jahren sind die Baukosten jährlich zweistellig gewachsen. Man muss
überhaupt froh sein, eine Baufirma erst zu
finden.“ Nichtsdestotrotz sieht man in Wien
zuversichtlich in die Zukunft. Bis 2021 will
man 18 Millionen Gäste pro Jahr begrüßen,
das wären um drei Millionen mehr als aktuell.
Dieses Wachstum ruft auch nach neuen Zimmern. Zahlreiche Beispiele befinden sich in
der Pipeline: Moons, Rosewood, Jaz, Hampton by Hilton, HoHo bzw. Roomz, um nur einige Beispiele zu nennen.Als Experte für die eigentümergeführte Fe-
rienhotellerie analysierte Thomas Reisenzahn
(GF bei Prodinger & Partner) den Markt in
diesem Segment: „Der Wert der eigenen Hotelimmobilie wird von den Hoteliers häufig
überschätzt. Sie neigen dazu, die erzielten
Transaktionssummen von alpinen Wohn-
und Freizeitimmobilien für die Wertschätzung heranzuziehen. Zwischen dem Marktwert von Liegenschaften mit der Widmung
,Wohnen´, dem Verkehrswert und den Ertragswerten von Hotelbetrieben gibt es oft beträchtliche Unterschiede. Angesichts steigender Investitionen und stagnierender Preise,
die realistischerweise erzielt werden können,
geht es nicht darum, immer mehr Leistungen
anzubieten, sondern weniger, dafür bessere.
Insbesondere kleine und mittlere Betriebe geraten an den Rand des rentabel Realisierbaren, wenn sie versuchen, Investitionen nicht
mit den direkten Erträgen zu koppeln.“

Anlagevermögen versus Gross Operating Profit (GOP) in der 4/5 Sterne

200a 2001 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 201S 2016Die Hoteliers haben überdurchschnittlich investiert, was vom Markt allerdings nicht honoriert wurde.

Reale Umsätze im Gesamtreiseverkehr vs. Bettenwachstum 4/5 Sterne

130
12S
120HS11010&
100
9S
90

2007 2008 2D09 HUB

2012 2013 2014 2015

Umsätze im Vergleich zum Wachstum Anzahl der Betten.

Laut einer Untersuchung von Prodinger & Partner stieg die Bettenzahl zwischen
2008 und 2016 allein in der 4/5-Steme-Ho-
tellerie um 26 Prozent. Im selben Zeitraum
erhöhten sich die Nächtigungen um zehn

Prozent. Die Auslastung in dieser Kategorie
konnte nur geringfügig um knapp zwei Prozentpunkte auf 54,6 Prozent erhöht werden.
2016 hat sich der GOP (Gross Operating Profit in % vom Betriebsergebnis, Umsatz – be-

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Michael Widmann,
PKF-hotelexperts:
„In diesen Zeiten muss
man schon froh sein,
überhaupt ein
Bauunternehmen
zu finden.“

triebsbedingtem Aufwand) gegenüber dem
Vorjahr um einen Prozentpunkt reduziert
und liegt nun bei 22 Prozent. Obwohl es
2016 einen realen Umsatzzuwachs von 3,6
Prozent gab, kam es im ersten Halbjahr 2017
zu einem Rückgang um -0,7 Prozent. Die
Preise von 2006 konnten bis dato nicht erzielt werden.Obwohl Hotels wieder beliebte Anlageformen mit stabilem Renditepotenzial sind,
bergen diese auch viele Risiken. Aufgrund
der relativ langen Phase für Kapitalrückfiuss
und der Abhängigkeit vom Standort sind
Hotelinvestitionen als nicht ganz unkompliziert einzuschätzen. Investitionen in Hotels
sind langfristig, großvolumig und risikoreich. Hotels stehen mit ihrem fixen Angebot einer konjunkturabhängigen und preisempfindlichen Nachfrage gegenüber. Immobilien als Sicherheit erleichtern grundsätzlich die Finanzierung. Ein Plus, das einige
andere Start-ups nicht haben. Risiken einer
Investition können reduziert werden, wenn
die Erschließung eines Cashfiow-Potentials

im Vordergrund steht. Diese Faktoren können die Kreditwürdigkeit und die finanzielle
Stabilität des Hotels beeinfiussen.Für das Thema „Zwischennutzung“ holte
imh den Gründer und Geschäftsführer des
Münchner Projekts „The Lovelace“, Gregor
Wöltje, aufs Podium. In bunten Bildern
schilderte der Manager, wie innerhalb von
sechs Monaten aus dem Vorstandsgebäude
der Hypo Vereinsbank mitten im Zentrum
Münchens ein Hotel samt vielfältiger Event-
Location gemacht wurde. Schon im Vorfeld
führte „The Lovelace“ zu hitzigen Debatten
in der bayerischen Metropole. Einmal mehr
deshalb, weil die Bankzentrale direkt gegenüber dem Hotel Bayerischer Hof liegt. Und
eine junge, frische Konkurrenz für das altehrwürdige Hotel war gar nicht gern gesehen. Dennoch: Wöltje ließ zwei Monate planen und vier Monate bauen. Mit einem Budget von 1,5 Millionen Euro wurden 25 Zimmer und fünf Suiten in den Vorstandsbüros
der ehemaligen Bank eingebaut – und verschiedenste Eventbühnen, die Veranstaltun¬

gen von 60 bis 4000 Gästen erlauben. Das
Konzept schlug ein wie die sprichwörtliche
Bombe. Die 30 Gästeeinheiten sind zu 80
Prozent belegt (bei einem Durchschnittspreis von 200 Euro pro Nacht), und pro Monat gehen über 60 Events über die Bühne.
Binnen kürzester Zeit etablierte sich „The
Lovelave“ als der angesagteste Place to be.
Manager von Konzernen wie BMW, Linde,
Microsoft fanden und finden den Platz hip
und buchen laufend Veranstaltungen. Und
das alles nur für eine Dauer von zwei Jahren.
2017 ging The Lovelace in Betrieb, und 2019
ist bereits wieder Schluss. Der Immobilieneigentümer ließ sich nur für diese Dauer auf
einen Mietvertrag ein. Ab 2019 wird es für
den Bayerischen Hof aber vermutlich härter
werden. Denn dann soll anstatt von „The Lovelace“ die Nobelkette „Rosewood“ am gleichen Platz einziehen. Wöltje rechnet für die
Phase dieser zweijährigen Zwischennutzung
grosso modo mit einer schwarzen Null, aber
mit einem umso größeren Erfahrungsschatz,
den er dann gleich für das nächste Projekt
nutzen will. -sax-

Gregor Wöltje,The Lovelace,München: „Wir sind keinHotel, wir sind einHappening.“

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